מהנדס העיר ארז טל הובס במשפט מול דיירי מתחם פינוי בינוי בנתניה

תבוסה למהנדס העיר נתניה, ארז טל, בבית המשפט המחוזי לאחר שדרש לשנות את תכנית פינוי בינוי הרב קוק בהתאם למדיניות החדשה וזאת על אף שעמדה בתנאי סעיפי המעבר שקבע; יזם פעיל בעיר: "שילטון היחיד שהשליט ארז טל בעיר קיבל היום סטירת לחי בבית המשפט"

תבוסה לעיריית נתניה ומהנדס בעיר, ארז טל, בבית המשפט המחוזי, לאחר שבית המשפט קיבל את עתירת דיירי מתחם פינוי בינוי, נת/32/552/ב (הרב קוק- בורוכוב- יהודה הנשיא- שלמה המלך בנתניה) לכך שהתכנית עומדת בתנאי ההחרגה של המדיניות החדשה, בה מוגבלת התמורה לבעלי הדירות לתוספת של 12 מ"ר בלבד לגודל הדירה הקיימת, וכי יש להחזיר את התכנית לאישור הועדה המקומית, כמו כן קבע ביהמ"ש בסעיף 27 לפס"ד שהועדה המקומית תדון בתוכנית לאור קיומה של תוכנית אב נת/32/552 שקובעת שטח מזערי של דירות שלא יפחת מ- 95 מ"ר."

עו"ד ראובן פרנקו בא כוחם של הדיירים במשפט: "מדובר בעתירה יחידה שהוגשה על ידי ובכלל כנגד המדיניות החדשה בפרויקטים של פינוי בינוי בעיר נתניה.
העתירה התקבלה וביהמ"ש קבע שהתוכנית הקיימת ראויה להיכלל במסגרת החריגים שנקבעו."

עו"ד פרנקו הוסיף: "הטענות שלי בעתירה היו שהתוכנית הקיימת (נת/32/552/ב) למתחם בפרוייקט הרב קוק- בורוכוב- יהודה הנשיא- שלמה המלך בנתניה, עומדת בחריגים שנקבעו על ידי העיריה עצמה במסגרת הוראות המעבר למדיניות החדשה שהתקבלה ביום 3/6/2019, אך למרות הוראות המעבר שהעיריה קבעה סירבה היא לכלול אותה בחריגים. פירוש הדבר שהעיריה הייתה צריכה להמשיך ולדון בה ולאשרה.
כמו כן טענתי שגורמי התכנון (מהנדס העיר וצוותו) לא יכולים לבטל תוכנית קיימת בדרך של התווית מדיניות חדשה מנהלית ואין להם סמכות לכך."

למרבה האירוניה בסעיף 20 של פסק הדין משתמש ארז טל בתקן21 של השמאי הממשלתי לדחיית התכנית בטענה שהתכנית לא עומדת בדרישות התקן, תקן ממנו התעלם מהנדס העיר במסמך המדיניות כאשר הציג רווחיות ליזמים של 18% ( במקום 25%-30% רווחיות שדורש תקן 21).

נחזור לרגע למסמך המדיניות שאושרה בחודש יוני 2019, בה הוגבלה התמורה לבעלי הדירות לתוספת של 12 מ"ר בלבד, מהנימוק שככל שהתמורה נמוכה יותר, כך תפחת כמות יחידות הדיור הנוספות בתכנית ( המכפלות ליזם) בכדי שהיזם יגיע לרווחיות כלכלית, וכך למעשה תוכל העירייה "לשלוט" במספר יחידות הדיור שיתווספו במרכז וצפון העיר. משיחות עם חברי הוועדה המקומית, סיפרו חברי הוועדה כי נאמר להם עי גורמים במחלקת ההנדסה שיש גבול לכמות יח"ד הדיור שיכולות לספוג תשתיות מרכז העיר. למרות ועל אף הנימוק הנ"ל של מהנדס העיר להגבלת התמורה ל 12 מ"ר תוספת הציע מהנדס העיר, ארז טל, כאופציה שניה להתקדמות עם התכנית, להגדיל את מספר יחידות הדיור הנוספות ליזם בפרויקט, קרי, להוסיף "עומס" על התשתיות, ובלבד שהיזם יוריד את התמורה לבעלי הדירות ל 12 מ"ר תוספת בלבד. ארז טל (מתוך פרוטוקול הדיון): "אפשרות שנייה זה לעשות תכנית חדשה כאשר היא תעשה 2 דברים – תגדיל במידה מסוימת את היקף יחידות הדיור שאושרה אבל תפחית את היקף התמורות בכך שהיא תיצמד למדיניות העירונית, 12 מ"ר ומרפסת וכך אנו מייצרים מצב שכל אחד מהצדדים נותן משהו על מנת שהפרויקט יקרה.."

כאמור ביהמ"ש קבע שהתוכנית תחזור לועדה המקומית לדיון וכן קבע בסעיף 23 לפס"ד שורה 19-20: "אני סבור שאין די בהחלטת גורמי התכנון בעירייה כדי לאין את החלטת הוועדה המקומית. בהקשר זה חל הכלל: הפה שאסר הוא הפה שיתיר".  דהיינו, מהנדס העיר וגורמי התכנון אינם מוסמכים לבטל החלטות כפי שהתיימרו לעשות בדרך של החלטה מנהלית.

עו"ד פרנקו: "פסה"ד הוא תבוסה לעמדת העירייה ולמהנדס העיר נתניה בפרט, שביקשו לבטל את התוכנית ושטענו טענה סתמית, לא נכונה וחסרת בסיס ושנדחתה על ידי ביהמ"ש, כאילו שהתוכנית כלל אינה קיימת ולכן אין להחריג אותה. אף הגדילו  וטענו שהחרגת התוכנית תסכל לחלוטין את המדיניות החדשה של העירייה ולא תאפשר הוצאתם לפועל של הפרויקטים של פינוי בינוי בעיר ועוד טענות שונות שמטרתן ליצור הפחדה והרתעה, על מנת שביהמ"ש יחשוש מלהתערב במדיניות החדשה. הם גם ביקשו לדחות את העתירה על הסף, אולם בעקבות דיונים שהתקיימו, טענות שנטענו וראיות שהוצגו בהליכים המשפטיים, ביהמ"ש דחה את טענות העיריה וקיבל את העתירה שהגשתי ואף חייב את העיריה בהוצאות משפט. אומנם ביהמ"ש ציין שהעתירה מתקבלת בחלקה, אולם הסעד היחיד שביקשנו ושהתקבל היה להחריג את התוכנית, כך שלא ברור מה כוונתו של ביהמ"ש ב"חלקה". ייתכן שכוונת ביהמ"ש הייתה שהתוכנית תשוב לדיון בועדה המקומית וזאת אף בסייגים שנקבעו בסעיף 23 ו-27 לפסה"ד."

עוד הוסיף פרנקו: "מדובר בהישג חשוב מאוד שהושג בעתירה ותקווה לאלפי דיירים המתגוררים במתחם המיועד לפינוי בינוי והממתינים מזה כ-15 שנים להוצאתו לפועל של הפרויקט שאולי סוף סוף אפשר יהיה להתקדם עימם בפרוייקט, לאחר  שהעיריה החליטה לאחר כניסתו של מהנדס העיר החדש לתפקידו, לבטל מדיניות שהייתה קיימת במשך 15 שנים, מבלי לקיים עם הדיירים דיון כלשהו וזאת בדרך של קבלת החלטה מנהלית שגויה. אני מקווה שראשת העיר, הגב' פיירברג, וכן סגנה וממלא מקומה, יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה, מר אלי דלל, להתערב סוף סוף לטובת הדיירים על מנת להוציא לפועל את הפרוייקט, לאחר שהעתירה התקבלה ולאחר שנים ארוכות של סבל וסחבת מצד גורמי התכנון בעיריה."

יזם פעיל בתחום בעיר נתניה מסר בתגובה לפסק הדין:  "בית המשפט הזכיר לראש העיר ולועדה המקומית, ולמעשה הסביר לארז טל שמי שאמור להחליט זאת הוועדה המקומית ולא מהנדס העיר. התפקיד של מהנדס העיר הוא לממש ולהגשים את המדיניות שראש העיר והוועדה המקומית מתווים או קובעים.
מהרגע שהגיע ארז טל לתפקיד היוצרות התחלפו והוא הפך להיות הקובע היחיד בעירייה. שילטון היחיד שהשליט ארז טל בעיר קיבל היום סטירת לחי בבית המשפט.
אני מפנה את תשומת ליבה של הועדה המקומית שגם בהפצת המדיניות שניסה ארז להעביר במחטף הוא פיתח מנגנון של דרישות סף שמוחבא בתוך החלטת המדיניות, כשהמנגנון הזה בעצם נותן לו ולעובדים תחתיו את היכולת להחליט איזה תיק יתקדם לוועדה ואיזה לא. הוא בעצם מפקיע מהוועדה המקומית את סמכויותיה. גם שם, חוזרת על עצמה השיטה של ארז טל "אני המלך"."

עוד הוסיף היזם: "המהלך שניסה ארז טל להוביל בתוך המדיניות הוא מהלך כוחני, לא חוקי, המפקיע את הסמכויות של הוועדה וחברי הוועדה שנבחרו ע"י למעלה מ 200,000 תושבי נתניה, והכל נעשה במחטף."

פסק דין זה מהווה נקודת אור גדולה למאות רבות של דיירים במתחמי פינוי בינוי ותמ"א38 נוספים בעיר נתניה, המשתייכים לתכניות העומדות בסעיפי ההחרגה של מדיניות העירייה, או כאלו העומדים בתנאי החוק להעלאת התכנית לדיון בוועדת תכנון ובניה, אשר נבלמו ע"י מהנדס העיר. כדוגמת מתחם תמ"א 38 ברחוב כצנלסון בו נדרשו היזמים לשנות את התכנית ולהוסיף מקומות חניה למרות שהחוק לא דורש זאת. או כדוגמת מתחם פינוי בינוי 'רמת הרצל' אשר נדרש בעת בקשה לשינוי טעות היסטורית בתב"ע, לתכנן את התכנית מחדש, לאחר 15 שנים בתהליך, בהתאם למדיניות התמורה של 12 מ"ר תוספת. ומתחמים נוספים.

עו"ד ראובן פרנקו: "העניין הוא שראש העיר שותקת ויש אומרים אף נותנת למהנדס החדש גיבוי לעשות מה שהוא רוצה.
בניגוד לכל ההבטחות שלה לדיירים במשך כ-15 שנים. ממש הזניחה אותם אל מול המהנדס הזה.
נראה לי שנוח לה להשאיר את החזית למהנדס העיר ולא להתעמת עם הדיירים."

עיריית נתניה ומהנדס העיר, ארז טל, לא מסרו התייחסות לכתבה.